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유튜버중에 말라테 콘도를 1억에 매입한분이(20)

Views : 4,046 2023-05-31 09:03
자유게시판 1275428786
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스튜디오타입 콘도인데

외국인도 콘도는 자기 명의로 매매가 가능한가보더라고요

그 1억짜리를 에어비앤비에 올려서 여행객들에게 돌리면 하루 4만3천원정도 받는데, 나쁘지 않아보이더라고요. 한국보다 수익률이 월등하죠
워낙 인기있는 말라테 한복판 콘도라 공실도 잘 안날거같고요.
실제로 1년 장기 렌트할때도 월세 80만원정도 받는거같더라고요.

혹시 콘도 임대 경험해보신분 있으실까요?
질의 중... 30초 정도 걸려요 ...
  본 글을 신고하시겠습니까?
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흑랑@네이버-51 [쪽지 보내기] 2023-05-31 09:18 No. 1275428787
흠... 왠지 어떤 유튜브인지 알거 같은데... ㅎㅎ
생각하신 수익률이 안나는 이유는
1. 생각보다 공실률이 높다. (말라떼가 구 시가지에 카지노나 한식당이 많아서 그렇지 실제로 치안이 좋은 동네는 아닙니다.) 2. 입주자가 있던 공실이던 관리비는 집주인 부담이다. 3. 입주자가 나가면 매번 청소랑 수리할 업체등이 필요하다 4. 세금은 고려하지 않았다. 5. 임대 브로커를 쓰면 한달치 월세를 브로커비로 줘야 한다
등등이 있겠네요.

그래도 얼래벌래 계산해 보면 한국 임대업보다는 쬐금 낫습니다.
saladin [쪽지 보내기] 2023-06-01 12:51 No. 1275429163
@ 흑랑@네이버-51 님에게...
앙헬레스는 어떤가요?
현재 분양중인 콘도이고 워킹스트릿과 프렌드쉽 중간쯤 위치한 콘도인대 관리는 잘되보이더군요
콘도 이름이 라그란데 레지던스
저의 계획은 한국에 있을땐 임대로 돌리고 필에 있을땐 내가 쓰고 할 생각인대
괜찮을지..
김원식 [쪽지 보내기] 2023-05-31 09:54 No. 1275428795
이건 한부분만 보셔서 그렇습니다

필리핀 보니파시오나. 마카티 아니면 공실율이 생각보다 높습니다 .
거기다가 관리비에 뭐뭐에 나갈돈도 생각보다 많구요

만약 투자를 생각하신다면 마카티나 보니파시오를 권해드립니다
아무래도 사람들이 여행을 오시거나 한달살기 잠깐 살기를 할때 집을 구하시면

첫번째가 안전이죠. 그중에 말라때는 안전하다면 하지만 그래도
소매치기가 좀 많은 지역이라. 잠깐 놀러가기엔 선호한다면

먹고 자고 생활은 보니파시오나 마카티 쪽을 많이 선호 합니다..

너무 한쪽면만 보고 생각하신거 같습니다

콘도는 외국인도 본인명의로 가능합니다 . 월세 80이 비싸다고 생각하실수 있겠지만
그건 저렴한 가격입니다 . 실제로 보니파시오나 마카티 조금 신축에 괜찮은거 구하시면
달에 150 이상은 생각 하셔야 합니다

그리메 [쪽지 보내기] 2023-05-31 09:55 No. 1275428796
콘도 2개를 구입해본 경험이 있습니다.

1억이면 4M 정도 되겠네요?

장기렌트만 우선 보면 월세 80만이면 3만5천페소 정도 된다고 보고, 관리비빼면 3만 2~3천정도 되겠네요.
1년에 39만페소정도.
10년이 되어야 4.9M이 됩니다.
1억 묻고 10년지나서부터 수익이 들어오는 것입니다.
다른 추가 비용 빼고 말한 것입니다.

그럼 론받으면 되지않느냐하죠?
론받으면 15년뒤부터 수익이 들어옵니다.
물론 매달 렌트비 + 추가로 돈을 내야 이자를 낼 수 있습니다.

정말 좋은 위치라서 콘도 가격이 상승하거나, 렌트 가격이 상승하지않으면, 메리트가 없습니다.
얼마나 좋은 위치여야되냐면, 정말 꾸준히 가격 오르는 곳이어야합니다.
마카티도 전체가 해당되지않습니다.

그럼 에어비앤비는 어떻느냐?
풀로 예약이 안됩니다.
신경쓰이고 그래서, 에어비앤비는 여러개해야 좋다는게 정석입니다.
그게 최소 10개라는 말이 있습니다.
안해봐서 모르겠습니다.

이런 모든게, 집 꾸미는 비용은 빠진것입니다.
렌트해보신 분들은 알겠지만, 집꾸미는 비용은 투자가 아니라 손실입니다.
집꾸민 비용은 못 뽑는다는 겁니다.
중산 [쪽지 보내기] 2023-05-31 10:33 No. 1275428815
본인이 거주할것이 아니면 비추천 합니다.
공실 발생하고 관리비 내면 수익율 많이 떨어 집니다.
3a97ae [쪽지 보내기] 2023-05-31 14:02 No. 1275428890
@ 중산 님에게...
중산님의 말이 정답입니다.
외국인으로써 남의 나라에서 주거용 부동산으로 돈을 벌겠다는 것은 무리수입니다.
BGCBOY01 [쪽지 보내기] 2023-05-31 11:23 No. 1275428829
개뻥 입니다. 믿지 마세요.
에어비엔비 만만하지 않음.

한가지 진실은 콘도 구매나 렌트, 에어비엔비는 오직 비지씨에서만 성공함. 나머지는 꽝…

비지씨는 이제 더이상 콘도 지을 땅이 안남아 있음. 계속 오를것임.
Jun@카카오톡-10 [쪽지 보내기] 2023-05-31 12:05 No. 1275428846
이름이 마닐라베이맨션이던가 거기라면 공실률이 적을것 같긴한데
윗분들 계산대로라면 본전 뽑는데 10년이 넘을것 같다고는 하지만
부동산 시세는 계속 올라갈테니 결국은 해볼만한 일은 아닌가 싶네요
다만 에어비앤비 형태는 1유닛으로는 힘들듯
그리메 [쪽지 보내기] 2023-05-31 20:31 No. 1275428968
@ Jun@카카오톡-10 님에게...
부동산 시세가 오르면 제가 저렇게 안적습니다.
구매해보고 5년이상 지나보면 알아요. 아~~~하면서.
제가 위치가 엄청중요하다고 했는데요.
마카티에 있는 RCBC 건너편의 콘도만 봐도 답이 나와요. 여기 아마 약 10년정도 됐을거에요.
마카티 중심가지만, 살세도와 떨어져있고, 뭔가 애매한 위치인지라,
판매할려고하면 제 가격안나와요.
가격 내려서 팔아야하죠.
그리고 팔때 세금도 꽤 나가구요.
그리고 거기 렌트비 안비쌉니다.
그 좋은 위치인데도요.
그게 필리핀 콘도는 구매시 지분을 가지게 되는데, 용적률을 꽉 채워서
그리고 높게 짓기때문에 재건축때 이익을 못봐요.
그래서 그냥 리모델링을 합니다.
하지만 옛날에 지은 용적율 좋고 낮은 콘도들은 가격이 오릅니다.
정말 특정지역 아니면 가격 안올라요.
그 오른가격에 못팔아요.
물론 5년에서 10년안에 팔면 손해안보고 팔수 있는 곳 꽤 됩니다.
하지만 장기투자로 하기에는 절대 추천하지않습니다.
b386b9 [쪽지 보내기] 2023-05-31 13:28 No. 1275428874
에어비엔비를 만만하게 생각하시는듯 하여 한말씀 드린다면,

43000원 = 1800페소 x 25일로 잡아드려도 45000페소입니다.

여기서 관리비 전기 물세 인터넷만 빼도 10000페소입니다.

net 35000 페소라는거고요.

에어비엔비를 돌리려면 가장 저렴하게 메이드를 고용한다 해도 1만페소는 들어가며,

이외 기타잡비는 다 뺀 비용입니다.

4M 투자해서 25000페소 나쁘진 않지만 여기서 간과하신게, 이게 일반렌트 가격이 아니고, 또한 직접 에어비엔비 예약받고 24시간 게스트들과 소통해야하는 인건비가 있죠.

유닛한개 에어비엔비 돌릴거면 안하는게 낫고요. 에어비엔비 최소로 돌리려면 3채가 있어야 합니다.

해보고 말씀드리는거예요. (3채까지 한명이 청소관리 가능) 그런데, 사실 필리핀 애들 말없이 안나오는 날이 있기때문에, 집에 일하는 아떼라도 따로 있는 경우에나 이게 가능하고, 청소인원 두명은 써야 일이 제대로 돌아가며, 그러려면 최소 5~6채는 되어야 하죠.)

장기렌트는요. 말라떼지역 지금은 아예 임대가 안나갑니다. 스튜디오 15000페소에 내놔도 보러도 안와요.

위치고 자시고 아예 그돈 낼수있는 사람이 안삽니다 그동네에는. 1만~12000페소면 들어와 살 사람들 있긴 하다만, 완전 베드스페이스 수준으로 몇명씩 들어와 살고, 디포짓도 한달이나 받으면 다행이고,
수표받을생각은 꿈도 꾸기 어렵죠. 그렇지 않으면 임대가 아예 안되는 지역입니다.

집값은 분양가만 오를뿐 5년전 분양가에 팔라고 내놔도 아무도 거들떠도 안봅니다.

10년전과 같은가격.

왜 그걸 4M에 살수 있었을지 생각해보시기 바랍니다. 뭔지 몰라도 4M도 비싸다 느끼지만 저는.

에어비엔비든 일반렌트든 비지씨와 마카티 일부 중심가 외엔 마닐라선 답 안나옵니다.

어차피 비슷한 수익률인데 좀더 구입비용이 비싸도 비지씨지역에 사는게 낫죠.
톰과제리@네이버-15 [쪽지 보내기] 2023-05-31 17:09 No. 1275428928
계산기로는 수익이 마니 나옴 그러나 말라테도 한물 갔어요 그냥5프로나옴 마니나오는검
Justin Kang (강태욱) [쪽지 보내기] 2023-05-31 18:04 No. 1275428938
이어컨, 관리비 합해서 어디 만페소 밖에 안나올까요? 더 나올 것 같은데요.
시라니 [쪽지 보내기] 2023-05-31 22:29 No. 1275428997
1억 콘도로 80만원 월세 받을수가 없음요
b3f6fd [쪽지 보내기] 2023-06-01 10:24 No. 1275429107
저도 요즘 SMDC같은대 비엔비돌리는거 관심있어서 쇼핑몰에서 전단지 주면 다 받고있는대 영맨페북으로 궁금한것들 물어보고 있어요~ 개말론 외국인 상관없고 대출도 한국에서 받아서 하던지 전액완납을 하던지 상관없다더라구요 다만 지정된 은행을 통해서만 거래를 해야한다고함니다 한화로 따져보면 1억 3~5천 이면 스튜디오하나 겟할수있더라구요 마카티 새건물또는 공사진행 건물기준
b386b9 [쪽지 보내기] 2023-06-01 15:15 No. 1275429229
@ b3f6fd 님에게...
그냥 임대가 잘되고 가격이 높은곳은 비엔비 돌리면 더 잘됩니다.

SMDC 콘도는 콘도좀 아는 사람들은 아예 임대도 들어가기 싫어하는... 그냥 여긴 출퇴근시간 엘리베이터 타기부터 힘들기때문에 가격이 싸서 들어오는 사람들에게 말고는 임대부터가 어렵습니다.

그러나, sqm 당 분양가격만큼은 보니파시오 최고급 콘도와 견주어도 손색이 없습니다.

사는순간 팔려면 반값이 되는 마법을 보여주는 콘도죠.

여길 분양받아 사면, 열심히 10년동안 에어비엔비 돌리면 본전 찾아갈수 있을 가능성은 있습니다.

안사는게 답.
b3f6fd [쪽지 보내기] 2023-06-02 10:59 No. 1275429463
@ b386b9 님에게...
아..전 갈때마다 SMDC비엔비 이용했는대 사람들 왕래도 많고 엄청 잘되는줄..막상 관리비랑 세금내면 어떨까 궁금하긴했었어요ㅠㅠ 아님 에어비앤비 사업이 그냥저냥 일까요?ㅠㅠ 마카티나 파발라시온 쪽하면좋겠다 생각했는대ㅎㅎ
b386b9 [쪽지 보내기] 2023-06-02 14:45 No. 1275429526
@ b3f6fd 님에게...
-가장 큰 문제가 겉보기만(수영장만) 좋아 보이는 겉치례에 충실한 부실시공
-유닛을 대부분 초소형으로 우겨넣고 유닛마다 세네명 이상 살기때문에 콘도 자체가 타 콘도보다 몇배빠른 시설 노후화
-위와 같은 이유로 수준낮은 사람들이 쉐어하우스로 대거 살기때문에 주거환경이 좋지 않음
-위와 같은 이유로 똑같은 이십몇 스퀘어 유닛 수천채가 매매시에는 경쟁자가 되어 싸게내놓으면 옆에서 더싸게 내놓는 식의 가격 무한하락으로 가격 방어 자체가 없음(거래도안됨)
-또 같은이유로 임대료 하락도 끝이없음
-바글대던 사람들로인해 노후화되고 지저분해지고, 옆에 똑같은거 새로 지으면 새건물로 껍질벗듯이 옮겨감.(무한반복) 그리고 기존건물엔 더 수준낮은 사람들이 들어옴.
-과거 이렇게 서서히 망해가던 SMDC콘도가 갑자기 POGO로 인해 급등했던적이 있는것은 사실이나, 단순 임대 공급이 부족했기 때문이고, POGO가 지속된다 하여도, 집을 계속 지어대기때문에 어차피 망조드는 길로 가는것은 같음. 이미 중국 회사들은 파사이 마카티 이외 지역으로도 많이 옮기고 있었음(임대료를 감당하기 힘든 BGC를 제외한), 어차피 중국인관련 인프라가 다른 지역으로 늘어날수록 파사이 마카티에선 줄어들 운명이었다는 것이고 코로나와 중국정부, 그리고 두테르테로 인해 그날이 좀 빨리 온것일뿐.

이외 다른 이유들
-필리핀 부유층은 안사는 콘도 (투자가치 없다고 봄, 이런데 아니어도 투자할 곳 많음)
-자금사정이 탄탄하지 않은 OFW등의 신규 중산층들이 경험이 없어 부동산을 보는 눈이 없기 때문에 주로 대출을 풀로 끼고 구입하여 경제적인 타격이 있을시에는 겁먹고 던지기 바쁨.
-외국인에게 똑같은집을 더 비싸게 판매하는 유일한 건설사
-외국인도 마찬가지로 본국기준 중산층 이상은 잘 구입하지 않고 이미 구입한 사람들은 실수를 깨닫고 기회만 되면 탈출을 노리고 있음.


SMDC콘도만 안사면 그래도 최소한 중간은 감. 차라리 시티랜드는 싸기라도 함.

SMDC는 한마디로,
SM이라는 브랜드와 지들이 소유한 BDO은행을끼고 처음부터 말도 안되는 액수의 대출을 해줘서 시세조종하여 쓰레기 콘도를 포장해 고분양가로 팔아먹어 지들 배만 불리는 비양심 기업 (타겟은 OFW등 신규 중산층과 외국인)

이래서 금융과 산업은 분리시켜야 하는게 맞음.

그런데 아직도 이런거에 관심같는 흑우분들이 있음. (전체금액이 싸 보이니) 쪽방 쪼개 파는게 기업으로서는 성공한 전략인듯.
그리고 에어비엔비 수익으로 수익률을 평가해선 절대로 안됩니다.(투자가 아니라 사업의 영역이 되는거니까요)
단지 에어비엔비를 위해서면 남의집을 임대하여 돌리시는게 훨씬 나은 선택입니다.


마지막으로,

필리핀에서 콘도사서 의미있는 수익본 사람은 BGC랑 마카티 락웰 그린벨트지역 구입했던분들 외엔 본적이 없습니다. 심지어 이 지역 안에서도 어느걸 샀냐에 따라 수익본분 못본분들 갈립니다. BGC 안에서도 다 같은 BGC가 아니란 얘기죠.
b3f6fd [쪽지 보내기] 2023-06-02 16:50 No. 1275429550
@ b386b9 님에게...
오우 장문의 조언 감사합니다.. 비싼댄 이유가있는거겠죠..후 필핀은 상가같은거 수익셰어방식의 투자는 없나요? 있겠지만 제가 여길걸 몰르는거겠죠ㅎㅎ 작은돈이 들어가는건아니니 조언 잘참고해서 더 알아보겠습니당!
Baron [쪽지 보내기] 2023-06-01 14:40 No. 1275429214
별로 추천 드리지 않습니다.
BGC 아닌 이상 부동산 가격 상승은 꿈깨는 이야기고..
10년 임대 잘해야 그때부터 본전 찾고 수익발생하는건데...

10년 뒤에 제값 받고 팔것 같나요?

말라떼는 유흥가라, 한번 무너지면 그냥 작살 나는 곳 입니다.

요즘 한국 밤문화 유행객 숫자도 상당히 줄었구요.

별로.... 비추천요
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978c8a [쪽지 보내기] 2023-06-02 13:04 No. 1275429492
와,,왜 나는 글쓴이가 그 유투바 같지??본인이 쓴듯한 이 느낌적인 느낌 ..저만 그른가요??
맞으면...안녕하세용~여기서 뵙네요~꾸벅 많은 조언 얻어 가세용~
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