[그레이스] 부동산 명의이전

◆ 저는 필리핀사람 Grace입니다. 필리핀국가의 공인중개사/감정평가사/콘도분양사입니다.
◆ 콘도렌트/매매/분양은 저에게 의뢰하시면 매우 안전하며 오히려 비용은 저렴합니다.
◆ 마닐라에서 부동산중개인으로 17년간 일했으며 앞으로도 40년 더 이 일만을 할 겁니다.
◆ 카톡 mBudongsan

안녕하세요. 저는 필리핀국가의 공인중개사 그레이스입니다.

본 글에서 저는 한국인들을 위하여 [ 필리핀에서의 부동산 명의이전 ] 에 관한 절차를 설명해 드리고자 합니다. 부동산을 사거나 팔면 명의이전을 꼭 진행해야 하는데 이에 관하여 서술한 글입니다. 각 단계별로 아주 쉽게 설명하였으니 글이 길더라도 필리핀 부동산을 거래하실 한국인들께서는 차근차근 수차례 읽어보시기 바랍니다.

필리핀부동산 중에서 한국인들께서는 대부분 콘도(한국의 아파트와 유사)를 거래하실 것이므로 콘도에 관해서만 서술하였습니다. 필리핀에서 외국인이 소유가능한 부동산은 오직 콘도 뿐입니다. 콘도가 아닌 부동산에 해당하는 일반주택, 타운하우스, 땅 등은 필리핀에서 외국인이 소유할 수 없습니다. 자 그럼 글을 시작하겠습니다.

◑ 필리핀부동산을 거래하실 한국인들 중 판매자(집을 파는 집주인)의 입장

먼저 필리핀에서 집을 판매하는 분의 입장을 한번 알아보겠습니다. 필리핀에서 콘도를 팔 때 집주인은, 중개수수료가 비싸서 콘도를 처분하기가 부담스럽습니다. 필리핀의 중개수수료(Broker Fee)는 대개 판매가의 5% 내외입니다. 1억원짜리 집을 팔면 집주인은 중개인에게 중개수수료(복비) 명목으로 500만원을 지급해야 합니다. 필리핀 콘도의 평균가격을 6M ~ 8M 페소라고 가정하면 한화로 1억5천만원 ~ 2억원입니다. 그래서 대개의 판매자 집주인은 1천만 원 내외의 비용을 중개수수료로 지불해야 합니다. 반면에 필리핀에서 부동산 구매시 구매자는 중개수수료를 지불하지 않습니다. 한국에서는 판/구매자가 각각 절반씩 중개인에게 중개수수료를 지불하는 것과는 사뭇 다릅니다.

어쨌든 필리핀 콘도 판매자들은 집을 판매하려면 중개수수료가 부담되니 일단은 집을 자기 힘으로 팔아보려고 시도합니다. 중개인을 통하지 않고, 말하자면 직거래로 팔려고 노력하는 겁니다. 당연하죠. 그래야 돈을 아낄 수 있으니까요. 특히나 요새는 인터넷이 발달되어 있고 더군다나 스마트폰을 꺼내들면 부동산직거래 앱까지 나와 있을 정도이니 내 집을 홍보하기도 쉽고 실제로 구매자를 찾기도 아주 쉽습니다. 자기 집을 팔려고 복덕방(중개인)에 내놓는 시대는 이미 지났다고 봐야겠죠. 집을 살려고 복덕방(중개인)을 찾는 시대도 이미 지났다고 봐야 합니다. 이처럼 중개수수료 낼 필요없이 그냥 직거래로 부동산을 사고파는 문화는 필리핀에서 오래전부터 일상화되어 있습니다. 그리고 손쉽게 아주 잘 팔립니다. 필리핀의 한국인들 사이에서는 [ 필리핀에서 콘도를 사면 그것을 되팔기 힘들다 ] 라는 소문이 있습니다. 정말 그런지 안그런지는 인터넷에 콘도판다고 한번 광고를 올려보세요. 가격만 내려팔면 서로 살려고 달려들 것입니다. 한국인들에게 팔려고 노력하지 마시고 중국인들과 필리핀 현지인에게 팔려고 노력하세요. 그래야 팔립니다.

◑ 필리핀부동산을 거래하실 한국인들 중 구매자(집을 사는 자)의 입장

이제는 필리핀에서 집을 구매하는 분의 입장을 한번 알아보겠습니다. 필리핀에서 콘도를 살 때 구매자는, 사기당할 수도 있다는 두려움에 선뜻 구매를 진행하지 못합니다. 필리핀에서 모든 것이 낯선 외국인들이 선뜻 부동산까지 구매할 용기가 나지 않는다는 겁니다. 굳이 낯선 필리핀까지 와서 이런 큰돈을 거래해야 하나 그런 생각이 들 수도 있습니다. 자칫 잘못하다가 사기라도 당하면 어떡하나 막연한 두려움도 가지고 있을 것입니다.

그런데 마닐라에서 살다보면 렌트비가 너무 비싸다는 생각도 들 것이고 차라리 이럴 바에는 아예 집을 사는 것이 나을 것 같다는 생각이 들 것입니다. 필리핀에서 몇년 렌트로 살다보면 분명히 그런 생각을 하게 됩니다. [ 집값이 해마다 오르네? 누구는 마닐라에서 콘도사서 떼돈 벌었대? ] 라는 소리도 흔히 듣게 됩니다. 급기야 대부분의 한국인들은 [ 나도 한번 콘도를 사볼까? ] 라는 생각을 하게 됩니다. 한국인 뿐만 아니라 일본인들도, 중국인들도, 미국인들도 필리핀에서 살게되면 그런 생각을 하게 됩니다.

맞습니다. 마닐라에서는 렌트로 거주하지 말고 콘도를 소유해서 거주해야 합니다. 마닐라에서 적어도 수년을 체류하신다면 콘도를 아예 사버리는 것이 백배 낫습니다. 콘도를 사지 않으면 5년 후에도 후회하고, 10년 후에도 후회합니다. 저는 여러 나라의 손님들을 만나는데, 필리핀에서 10년 이상을 살았다면서도 콘도 하나를 못가진 외국인들을 간혹 만납니다. 그분들은 한결같이 필리핀 생활 중 가장 후회하는 것을 콘도를 사지 않았던 것이라고 말씀하십니다. 콘도를 샀었더라면 필리핀 생활이 훨씬 더 나아졌을 것이라고 이구동성으로 말합니다. 지금 당장 콘도를 사세요. 언제 사야할까 망설일 필요가 없습니다. 늦었더라도 지금이 콘도를 사기에 가장 적합한 때입니다. 지나고 보면 항상 그렇습니다.

그런데 필리핀이 어떤 나라입니까? 도저히 믿음이 안가는 후진국 아닌가요? 후진국 중에서도 사건사고가 빈발하고 온갖 사기가 일상화된 나라 아닌가요? 이는 대부분의 한국인들이 가지고 있는 필리핀에 대한 관점입니다. 이런 나라에서 콘도사는 일이 쉬울까요? 맞습니다. 필리핀에서는 판매자라고 나타난 저 사람은 정말 집주인이 맞을까? 그런 원초적인 의심까지도 해야 합니다. 구매자가 지불한 저 돈다발들은 혹시 위폐가 아닐까? 이런 어처구니없는 의심까지도 해야 합니다. 실제로 그렇습니다. 그래서 여기 필리핀에서는 함부로 부동산 거래를 하면 안됩니다. 부동산 뿐만이 아니라, 사소한 핸드폰 하나 사는 것도 상대방이 사기를 친다고 가정하고 의심 또 의심을 하면서 사야 하는 곳이 필리핀입니다. 심지어 당신은 필리핀 현지인이 아니라 외국인이잖아요.

그럼 한국인들은 어떻게 하냐? 대부분 이렇게 할 것입니다. 필리핀에서는 누구도 못믿겠으니 그냥 분양사무소에 가서 콘도를 사려고 합니다. 분양은 콘도개발사로부터 직접 새 콘도를 배정받아 사는 것을 말합니다. 돈이 좀 들더라도 귀찮은 것을 싫어하는 분들은 이렇게 분양사무소로 바로 직행합니다. 중고차를 사는 것은 사기당할까봐 두려우니 그냥 맘편하게 새차를 뽑기 위해 현대차 대리점으로 직행하는 것과 유사한 경우입니다.

그런데 분양사무소에 가면 다들 놀라게 됩니다. 필리핀 콘도가격이 너무 비싸서 놀라고, 너무 비좁아서 또 놀랍니다. 한국인들께서 [ 원룸 ] 이라고 부르는 유닛을 우리 필리핀 사람들은 [ 스튜디오 ] 라고 부릅니다. 2인 커플이 살기에도 비좁은 손바닥만한 스튜디오 콘도가 대부분 2억원 이상입니다. 한국인들이 선호하는 지역은 그보다 더 비쌀 수도 있습니다. 필리핀이 후진국이라 콘도값이 쌀 것 같았는데 꼭 그렇지도 않다는 사실을 알게 됩니다. 치안도 불안하고 여러모로 불편한 마닐라에서 2억원이라는 돈을 들여 손바닥만한 집을 구매하는 것이 과연 올바른 선택인가? 그런 의문을 가질 수 밖에 없습니다. 필리핀 사람인 저도 그런 생각을 하는데 한국인들께서는 더 하겠지요. 그런데 분양가격만 상당히 비싸지 시장가격은 비교적 비싸지는 않습니다. 발품팔아보면 아실 것입니다.

필리핀 마닐라 콘도값이 비싸다는 선입관은 분양가가 높기 때문에 생긴 현상입니다. 분양가가 사실 매우 뻥튀기되어 있거든요. 굳이 이유를 찾자면 금융비용때문에 이렇게 비싸지는 겁니다. 분양가가 높든말든 어쨌든 은행돈을 빌려서라도 집을 사겠다고 줄서는 사람들이 많다보니 분양가는 해마다 높아만 가는 겁니다. 필리핀의 콘도개발사들은 사실 집장사보다는 돈놀이를 하고 있는 겁니다. 필리핀의 콘도개발사들은 알고보면 죄다 은행들이라는 사실을 아시나요? 금산분리가 안되어있는 나라라 필리핀 콘도시장이 요모양 요꼴이 된 겁니다. 어쨌든 필리핀 콘도는, 분양으로 사면 콘도 1 채를 사기 위하여 2 채 값을 쏟아부어야 합니다. 이런 바보짓을 하지 말고 구매자께서는 시장가격으로 살 수 있는 매물을 잘 찾아보세요. 분양사무소가 파는 매물 말고 집주인이 직접 파는 매물을 찾아나서는 겁니다. 인터넷을 뒤져도 좋고, 원하는 지역에 직접 방문하여 사람들에게 물어볼 수도 있고, 하여튼 여러가지 방법이 있습니다. 시장에는 급매물이라는 것이 항상 있습니다. 늘 있습니다. 여유를 가지고 끈기있게 기다리면 분명히 좋은 매물이 나옵니다. 그것을 잘 찾아서 구매하는 것이 최선으로 집을 구매하는 것입니다. 비법같지 않지만 이것이야말로 필리핀 부동산을 구매하는 비법중의 비법이라고 제가 감히 말씀드릴 수 있습니다.

※ 필리핀 콘도 구매 팁 : 필리핀 콘도를 사는 가장 좋은 방법을 알려드리겠습니다. 목돈 현찰을 미리 준비하고 있어야 합니다. 급매로 나온 매물을 일시불로 살 현찰이 있어야 합니다. 제가 위에서 [ 콘도 분양 ] 은 바보들이나 쓰는 방법이라고 말씀드렸습니다. 그런데 다들 한사코 [ 분양 ]으로 콘도를 사려고 합니다. 당장 현찰이 없으니까요. 분양으로 사면 대출을 쓸 수 있게 해주니까요. 그러다 필리핀 부동산투자 다 실패합니다. 그럼 돈이 없는 사람들은 어떻게 해야 할까요? 안사면 됩니다. 목돈을 마련하기 전까지는 필리핀 콘도를 살 생각을 마세요. 그게 낫습니다. 그런데 그래도 난 꼭 콘도를 사야겠다면 이 방법이 있습니다. [ 한국에서 대출을 하든 뭐를 하든 어쨌든 한국에서 목돈을 마련하여 --> 이 돈을 필리핀으로 가져와 --> 급매로 나온 콘도를 일시불로 사버리는 것 ] 입니다. 이게 가장 똑똑하게 필리핀 콘도를 사는 방법입니다. 이것보다 더좋은 방법은 없습니다. 주위에 둘러보세요. 이미 한/중/일 손님들 모두가 이렇게 하고 있습니다.

◑ 결론

우리는 위에서 필리핀에서 집을 사고팔 때, 판매자와 구매자의 입장을 각각 알아보았습니다. 판매자는 집을 팔 때 중개인을 통하지 않고 직거래로 파는 것이 낫다는 결론을 내렸고, 구매자는 집을 살 때 분양을 통하는 방법보다 시장에 나와있는 급매물을 사는 것이 낫다는 결론을 내렸습니다. 이 양측이 서로 잘 만나면 판/구매자 모두 유익하다고 해야 합니다. 이처럼 필리핀 콘도를 사는 가장 경제적인 방법은 집주인 사정에 의하여 급매로 나온 직거래 콘도를 구매하는 것입니다. 그런데 외국인이 필리핀에서 부동산을 거래하는 것이 매우 두럽죠. 아는 것도 없고 뭘 해야할 지도 모르겠고요.

이때 저를 부르시면 됩니다. 한국인 손님께서 하실 일은 그냥 콘도를 찾아 나서는 것 뿐입니다. 다른 걱정 마시고 그냥 콘도만 찾으러 다니세요. 원하는 콘도를 찾으셨나요? 찾았으면 이제 저에게 물어보시면 됩니다. 그 콘도를 사도 되는 지? 그 콘도를 구매해도 안전한 지? 세금은 얼마나 나오는 지? 사기당할 걱정은 없는 지? 죄다 알려드립니다. 제가 사지 말라는 것은 안사면 됩니다. 제가 이 매물은 사도됩니다라고 말하기 전에는 단 1페소의 계약금도 걸지 마세요.

그 매물을 살려면 어떻게 해야할까요? 그 매물을 검수하고, 판매자를 만나고, 돈지불하고, 한국인 구매자의 이름이 새겨진 신규 부동산 등기문서가 발급되고...등등. 이 과정까지 마칠려면 4개월 ~ 6개월 가량 걸립니다. 제가 이 기간동안 당신과 함께 하며 이 거래를 대행해 드립니다. 부디 사기당하지 마시고, 안내도되는 돈 내지 마시고, 바보취급 당하지 마시고… 필리핀국가의 공인중개사인 저를 불러서 안전거래하시기 바랍니다.

다시 말씀드리지만, 필리핀에서 부동산 직거래는 매우 위험합니다. 거액의 매매대금이 오가는 거래를 판/구매자 개개인들이 어떻게 서로 믿고 안전하게 진행할 것이며(사기꾼들 많음), 매물에는 거래상의 하자가 없다는 것을 어떻게 보장받을 것이며(나몰라라 많음), 그리고 명의이전 서류작업은 누가 대행해줄 것인가(먹튀 많음)에 대한 문제가 숙제로 남게 됩니다. 이런 경우 한국에서는 공인중개사 사무실을 방문하겠지요. 필리핀에서는 어떻게 해야할까요? 이때 바로 저를 부르시면 됩니다. 제가 마닐라에서 [ 공인중개사 사무실을 운영하고 있는 필리핀 현지인 ] 이기 때문입니다. 저는 필리핀국가의 공인중개사(PRC Real Estate Broker)로서 합법적인 거래보증인의 신분을 가지고 일하고 있습니다.

◑ 요약합니다

요약합니다. 콘도는 당사자들끼리 직거래로 사고팔아 돈을 아끼세요. 그런데 계약은 저를 불러서 진행하세요. 이렇게 하면 판/구매자 양측이 비용을 아낄 수 있고 거래안전까지 확보할 수 있습니다. 필리핀국가의 공인중개사인 제가 그 거래를 안전하게 진행해 드리고 [ 명의이전 ] 까지 보장해 드리기 때문입니다. 아래에서 각각의 서비스 진행절차가 어떠한 지 자세히 알아보겠습니다.

■■■ 명의이전 서비스 진행 절차 ■■■

한국인 손님께서 저에게 [ 명의이전 서비스 ] 를 의뢰하시면 아래의 ① ~ ④ 와 같이 진행합니다. 아래를 읽어보시면 제가 의뢰인을 위해 어떤 역할을 하는 지 쉽게 이해하실 겁니다. 그럼 각 절차를 순차적으로 알아보겠습니다.

■ ■ ① 등기진위 여부 및 채권설정 확인

의뢰인께서 꼭 사고싶은 콘도가 있습니다. 우선 [ 그 부동산이 거래가능한 매물인 지 ] 를 살펴봐야 합니다. 가격이 싸다면 왜 싼 지 그 이유도 알아야 합니다. 구매가격이 적정한 지에 대해서도 알아봐야 합니다. 겉으로 보기엔 싼 거 같아도 뜯어보면 문제투성이가 많을 수 있습니다. 필리핀에서 콘도구매를 경험하지 못한 분들은 무엇을 조심하고 무엇을 미리 따져봐야 하는 지 아직 모릅니다. 제가 도와드려야 합니다. 필리핀 부동산 광고를 봐보세요. 오죽했으면 필리핀 사람들도 집을 팔 때 Honest price 또는 No Hidden cost 라는 말을 버릇처럼 적어 놓을까요. 뭐 어쨌든 다 좋습니다. 진짜 문제는 이것이 아닙니다.

◑ 콘도거래시 [명의이전]이 되는 매물인 지 반드시 살펴야 한다

필리핀에는 부동산 거래의 구조적인 문제점이 있습니다. 돈까지 다 지불하고 드디어 내집을 정말 샀다고 생각하고 있었는데 막상 명의이전 절차에 들어가니 그 콘도를 내 이름으로 명의이전이 불가하거나 또는 명의이전을 완료할려면 수년이 걸리는 경우가 발생할 수 있습니다. 한국에서는 이런 경우를 상상할 수 없겠지만 필리핀에서는 흔합니다. 필리핀 부동산거래가 활성화되지 못하는 근본적인 원인이 여기에서 기인합니다. 한국인들께서는 꼭 [명의이전] 되는 매물인 지를 사전에 검토한 이후에 거래를 진행하세요. 필리핀에서 콘도 잘못샀다가는 평생 골치덩어리를 떠안게 됩니다.

필리핀의 콘도구매자는 판매자에게 구매의사를 충분히 보여주었다면 [ 콘도 타이틀 사본 + 집주인 여권사본 ] 을 요청할 수 있습니다. 이를 요청하면 판매자도 반깁니다. 간만에 진지한 구매자가 나타났다고 기뻐할 것입니다. 필리핀의 콘도 판매자들은 이를 구매자에게 보여주려고 늘 준비하고 있습니다. 단, 매물에 방문한 이후 구매의향을 충분히 보인 다음에 요청하세요. 다짜고짜 요청하는 것은 거래 에티켓에 어긋납니다.

구매자께서는 [ 콘도 타이틀 사본 + 집주인 여권 사본 ] 을 확보하셨나요? 그것을 저에게 카톡으로 전송해주세요. 저는 이 사본을 가지고 등기진위 여부와 채권설정 여부를 확인해 드립니다. 외뢰인께서 그 콘도의 구매를 진행해도 되는 지의 여부를 판가름해드립니다.

◑ 이 단계에서 의뢰인과 저 그레이스가 하는 일 : 서로 카톡으로 메세지를 주고받으며 그 콘도에 문제가 없는 지 검수한 사항에 대하여 수시로 보고하고 조언해 드립니다.

■ ■ ② 거래현장 참관

판/구매자가 가격흥정도 마쳤고 콘도를 사고팔기로 결정하였습니다. 이제 어떻게 실거래를 진행해야 할까요? 한국이라면 대개 공인중개사 사무실에서 계약서에 서명하고 은행이체로 매매대금을 주고받겠지요. 필리핀에서는 그 콘도의 어드민오피스에서 계약서에 서명하고 수표(Manager's Check)를 이용하여 매매대금을 주고받습니다. 그 사람이 생물학적으로 진짜 집주인이 맞는 지를 콘도어드민이 다시 확인해주므로 거래가 더욱 안전해집니다. 필리핀에서는 가짜 판매자가 정말 많습니다. 거래현장에 실소유주의 친척이나 지인이 대신 나오면 안됩니다. 특히 배우자 행세하는 여친 또는 남친이 대신 나오는 경우가 흔하니 주의하셔야 합니다. 그리고 그 판매자가 진짜 집주인인 지에 대해서도 끝없는 의심을 해야 합니다. 물론 거래일 이전에 제가 미리 확인해 드립니다. 이런 기본중의 기본 과정을 확인하지 않고 건너뛰면 사기를 당하게 됩니다.

거래현장에 제가 출석하여 부동산계약을 대행해 드립니다. 제가 직접 실거래를 참관해 드립니다. 판/구매자 양측의 신분 재확인, 거래서류 확인, 계약서 서명, 수표(Manager's Check) 작성 및 확인, 매매대금 전달 등을 감시하고 진행합니다. 거래계약서에 제 이름 Mary Grace 가 들어간 공인중개사 스탬프를 찍고 서명해 드리며 이 거래가 [ 필리핀국가의 합법적인 거래 ] 임을 표기합니다.

※ 참고 1 :

이 ② 의 과정을 마치면 이제부터 구매자는 열쇠를 받고 그 집에 들어가 살 수 있습니다. 그리고 수리도 시작할 수 있습니다. 돈을 지불했으니 그 집에 대한 통제권을 가질 수 있는 것이지요. 그런데 법적인 소유권은 아직도 집주인에게 있습니다. 아직 명의이전이 완료되지 않았으니까요.

※ 참고 2 :

위 ① 과 ② 의 과정은 한국이나 필리핀이나 별다를 게 없습니다. 판/구매자가 만나 집을 보거나,서로 가격을 흥정하는 거나, 돈을 주고받는 것이나, 한국과 필리핀이 이처럼 동일합니다. 그런데 이 아래 [ ③ 명의이전 ] 과정부터 필리핀은 한국과 완전히 다르게 진행됩니다. 그렇기 때문에 한국사람들은 필리핀에서 부동산거래를 조심해야 합니다. 돈까지 다 지불하면 그 집은 내 소유가 되고 법적인 소유권, 즉 명의이전까지 동시에 완료되어야 정상인데, 필리핀은 희안하게도 그 명의이전이 2개월 이상 걸리고 가끔 명의이전에 실패할 때도 있다는 겁니다. 심지어 판매자도 자기 집이 명의이전 불가하다는 사실을 모르는 상태에서 자기 집을 판매하기도 합니다. 판매를 완료하고 돈까지 다 받아놓고 보니 어느날 갑자기 구매자가 찾아와서는 [ 시청에서 그러는데 이거 명의이전이 안된다고 하네요. 거래취소할께요. 돈 돌려주세요 ] 라고 알려줄 때 비로소 그 사실을 안다는 것이지요. 그래서 위 ① 과 ② 의 과정에서 철저히 그 매물을 검수해야 합니다.

◑ 이 단계에서 의뢰인과 저 그레이스가 하는 일 : 참관일 당일은 사실 하는 일이 없습니다. 왜냐하면 사전에 모든 구비서류를 준비하고 당일에는 판/구매자 당사자 필출석하여 서명만 할 뿐입니다. 그럼 사전에 어떤 서류를 준비해야 하냐면, 판매자가 진짜 집주인이 맞다는 콘도확인서, 여권사본, 이 여권 사본을 각 거래서류에 1개씩 모두 첨부, 밀린 세금 완납증, 밀린 전기/수도요금 완납증, 콘도관리비 완납증 등등. 총 16가지 서류를 준비해야 합니다. 이와 같이 전기/수도요금까지 제가 모두 클리어하므로 의뢰인께서는 걱정하지 마세요. 만약 16개 서류를 모두 갖추지 못했거나, 서류없이 오직 입으로만 [ 곧 내겠다. 날 믿어라 ] 라며 어정쩡 넘어갈려고 하면 절대로 이날 집값을 결제해주면 안됩니다. 판매자들은 일단 돈을 받으면 그 순간부터 다들 [ 나몰라라 ] 로 일관합니다. 필리핀사람도 한국사람도 똑같습니다.

■ ■ ③ 명의이전

거래계약서에 서명도 마쳤고 매매대금 전달도 마쳤고 열쇠를 받아서 콘도에 입주까지 했습니다. 이제 무엇을 해야할까요? 콘도소유권을 판매자에서 구매자로 이전등기해야 합니다. 이를 필리핀에서는 [ 명의이전 : Title Transfer ] 이라고 부릅니다. 아무리 짧게 잡아도 2개월이 걸리며 보통 4개월 ~ 6개월 걸립니다. 1년 ~ 2년 걸리는 경우도 있으며 간혹 영원히 명의이전 못하는 경우도 있습니다. 필리핀 부동산 거래가 불안한 이유가 바로 이 때문입니다. 이때 저를 불러 거래하시면 안전해집니다. 저에게 명의이전을 의뢰하시면 다음과 같은 장점이 있습니다.

◈ 저는 명의이전을 2개월 이내에 완수합니다. 저는 16년간 이 업무를 전문적으로 해왔으며 지금도 매달 2건 이상씩 하고 있습니다.
◈ 세금과오납을 방어해 드립니다. 저는 의뢰인께서 따로 요청하지 않아도 최소세금이 나오도록 최선을 다합니다. 여기에서 벌써 몇만 페소는 세이브할 수 있습니다. 이 아래 질답 형식으로 자세히 설명드립니다.
◈ 저는 공증요금을 딱 5,000 페소만 받습니다. 필리핀에서는 콘도거래 1건당 30,000 ~ 50,000 페소의 공증요금이 발생합니다. 여기에서 벌써 몇만 페소는 세이브할 수 있습니다. 이 아래 질답 형식으로 자세히 설명드립니다.

◑ 질문 : 콘도거래시 세금과오납이 자주 발생하나요?

흔하게 발생합니다. 대부분의 브로커는 이 사실을 모릅니다. 설령 안다해도 어차피 이 돈은 의뢰인 주머니에서 지출되므로 크게 관심갖지도 않을 뿐더러 과오납 납부서를 받았다해도 세무지식이 없으면 세금조정을 시도하지 못합니다.

필리핀 콘도거래시 발생하는 거래세금은 명의이전 진행중 납부하게 됩니다. 동일콘도 동일사이즈 유닛을 거래하더라도 외국인의 세금이 현지인보다 비싸게 산정된다는 사실을 아시나요? 현지인들끼리도 누구는 비싸게 나오고 누구는 싸게 나오기도 합니다. 저는 세무서 방문 전에 최저 예상세금서를 산출해가서 현장에서 즉시 대응합니다. 의뢰인께서 그것을 요청하지 않아도 그렇게 하고 있습니다. 과오납 납부서를 받으면 즉시 현장에서 조정하여 정상 납부서로 재발급받습니다. 이런 경우는 아주 흔합니다. 세무서 직원은 어떻게든 더 받아내려고 일단 최대한의 세금으로 산정하는 경향이 있습니다.

◑ 질문 : 그레이스. 당신은 공증요금을 왜 5,000 페소만 받나요?

필리핀의 콘도를 거래하면 공증요금이라는 부대비용이 발생하며 대개 구매자가 이 요금을 부담합니다. 저에게 명의이전을 요청하든 안하든 어쨌든 그 거래계약서를 꼭 공증해야 합니다. 마닐라에서 콘도거래계약서를 공증할려면 적어도 30,000 ~ 50,000 페소의 비용이 발생합니다. 고가의 콘도일 수록 공증요금이 더 비싸지기도 합니다. 외뢰인께서 저에게 [ 명의이전 ] 을 의뢰하시면 저는 무조건 5,000 페소의 공증요금만을 받습니다. 콘도거래가격이 비싸든 싸든 일률적인 금액입니다. 너무 소액이라 사실상 무료라고 생각하셔도 됩니다. 제가 거래하는 공증사무소는 공증업무만 30년 업력을 가진 권위있는 공증인입니다.

◑ 이 단계에서 의뢰인과 저 그레이스가 하는 일 : 서로 카톡으로 메세지를 주고받으며 수시로 일이 어떻게 진행되고 있는 지 보고해 드립니다. 이 [ ③ 명의이전 ] 기간이 3개월 가량 소요되므로 매우 깁니다. 이 단계야말로 진짜 [ 명의이전 ] 단계이므로 저와 의뢰인이 가장 많이 카톡으로 대화하는 기간입니다.

■ ■ ④ 타이틀 신규발급 및 세금납부정보 ( Tax Declaration ) 갱신

오랜 기다림 끝에 드디어 구매자의 이름이 새겨진 신규타이틀이 발급되었습니다. [ 구매자님의 이름으로 신규발행된 타이틀 실물 ] 을 의뢰인에게 찾아가 제 손으로 직접 전달해 드립니다. 해외에 계시는 경우 DHL 등기우편으로 전송하거나 의뢰인이 마닐라에 오실 때까지 제가 보관합니다. 타이틀이 발급되었다는 것은 이제 이 콘도가 구매자의 이름으로 등기되었다는 것을 의미합니다. 이제 거래가 아무런 사고없이 안전하게 마무리되었다고 여기셔도 됩니다. 이 단계까지 오면, 의뢰인께서 저에게 [ 명의이전 ] 을 맡긴 이후 아마도 3 ~ 4개월은 지나 있을 겁니다. 그동안 의뢰인께서도 맘고생하느라 수고가 많으셨습니다. 드디어 필리핀의 부동산 소유자가 되신 것을 축하드립니다.

이제 모든 절차가 끝난걸까요? 명의이전이 끝난 것은 맞습니다. 그런데 한가지 꼭 해야할 일이 남아 있습니다. 필리핀의 명의이전 브로커들은 Tax Declaration 의 정보까지 갱신해주지는 않습니다. 이는 명의이전 업무와는 무관하기 때문입니다.

의뢰인께서 몇년 후 세무서에 방문해보니 그때서야 [ 왜 내 콘도에 아직도 예전 집주인 이름이 남아있지? ] 라고 놀라게 됩니다. 필리핀에서 이런 일이 생기는 이유는 시청 등기소(RD)와 세무서(BIR)의 행정불일치 때문입니다. 한국은 행정일원화를 마친 나라라서 이런 경우가 없겠지요. 필리핀에서는 시청은 시청대로, 세무서는 세무서대로 따로따로 소유자 등록정보를 변경해주어야 합니다. 시청에서 신규타이틀이 발급되면 세무서에 따로 방문하여 Tax Declaration 정보를 수동으로 갱신해주어야 합니다. 시청 등기소에서 신규 타이틀까지 나온 콘도인데도 세금통지서는 예전 집주인 이름으로 나오는 경우가 발생하기 때문에 이를 방지해야 합니다.

필리핀에서 Tax Declaration 이 내 이름으로 변경되지 않았다는 것은 이 콘도는 아직도 내것이 아니라는 말과 동일할 정도로 중요합니다. 필리핀에서 부동산의 소유권이 모호하거나 분쟁이 발생한 경우 최종승자는 세금납부자에게 있다라는 판례가 아주 많습니다. 필리핀 동네브로커에게 명의이전을 맡겼었다면 다들 이 케이스에 해당되어 있을 겁니다. 타이틀이 나온 이후라도 한국인들께서는 세무서에 방문하시어 꼭 확인해 보시기 바랍니다. 저에게 [ 명의이전 서비스 ] 를 맡기신 분들은 Tax Declaration 걱정은 하지 않으셔도 됩니다. 제가 이 단계까지 모두 진행해 드립니다. 갱신 소요시일은 신규타이틀이 발급된 이후 대략 45일 가량 소요됩니다.

◑ 이 단계에서 의뢰인과 저 그레이스가 하는 일 : 의뢰인께서는 특별히 하실 일은 없습니다. 그냥 45일 가량 기다리시면 됩니다. 제가 다 알아서 완료해 드리고 45일 가량 이후에 갱신된 Tax Declaration 서류를 전달해 드립니다.

이상 위 ① ~ ④ 와 같이 명의이전 각 단계에 따른 업무설명을 마칩니다. 저에게 [ 명의이전 서비스 ] 를 의뢰하시면 위 ① ~ ④ 의 전 과정을 진행해 드립니다. 이 단계까지 오면, 의뢰인께서 저에게 [ 명의이전 ] 을 맡긴 이후 아마도 반 년은 지나 있을 겁니다. 여기까지 마치면 당신은 드디어 진짜 필리핀 콘도소유자가 된 것입니다. 이제 이 콘도에서 자가거주할 수도 있고 렌트를 운용할 수도 있으며 콘도값이 오르는 때를 기다리며 이제 당신은 부동산 투자자로서 필리핀에 대한 새로운 관점을 가지고 살게 될 것입니다.

■■■ 명의이전 수임료 안내 ■■■

◑ 명의이전 수임료 : 콘도 1 건당 70,000 페소

위에서 언급한 ① ~ ④ 와 같이 일련의 모든 서비스에 대한 총 요금은 70,000 페소입니다. 콘도 판/구매에 대한 매물은 의뢰인 당사자들께서 직접 고르시고(직거래 하시라는 의미입니다), 최종적으로 사고팔기로 결정하셨다면, 그 거래건의 명의이전을 저에게 의뢰해 주세요. 푼돈 아낄려고 공인중개사없이 위험하게 거래하지 마시고 부디 70,000 페소의 요금으로 안전하게 콘도를 사고 파세요. 의뢰인께서는 단 한번도 세무서, 시청, 등기소, 변호사사무실 등에 방문하지 않아도 됩니다. 집에만 계셔도 됩니다. 아니 필리핀에 체류할 필요도 아예 없으니 그냥 해외에 계셔도 됩니다. 마닐라까지 힘들게 비행기타고 날아오실 필요도 없습니다. 평생동안 필리핀 땅을 밟지 않으셔도 됩니다. 제가 필리핀에서 다 일처리해 드립니다.

■■■ 자주받는 질문 ■■■

◑질문 : 그레이스. 필리핀에서는부동산 직거래 문화가 흔한가요?

필리핀은 이미 부동산을 직거래하는 문화가 일상화되어 있습니다. 어느 콘도에 방문해도 게시판에는 [ 콘도 팝니다 ] 라는 광고로 도배되어 있고, 일반주택 대문 앞에도 [ 집 팝니다 ] 라는 광고를 흔하게 볼 수 있습니다. 반면 한국에서는 이런 광고물을 보기 힘들다고 들었습니다. 이유가 뭘까요? 한국에서는 직거래보다는 일부러라도 복덕방을 통해서 부동산을 사고파는 문화가 더욱 강합니다. 그 이유는 한국은 안전거래를 중시하는 문화이기 때문이라고 저는 생각합니다.

매물을 찾는 것이야 뭐 인터넷만 뒤져도 나오는데 매물 못찾아서 거래를 못하는 건 아니잖아요. 그런데 한국인들은 인터넷보다는 복덕방을 찾아가서 [ 혹시 좋은 매물있나요? ] 라고 물어보면서 사는 것을 훨씬 선호합니다. 판매자들도 대문앞에 [ 집 팝니다 ] 라고 써붙이는 것보다 복덕방에 집을 내놓는 경우가 훨씬 많습니다. 심지어 그 매물을 거래할 때 수백만원의 중개비를 지불하는 것을 아깝게 생각하지 않습니다. 인터넷 직거래로 사고팔면 그 돈을 아낄 수 있는데도요.

인터넷 직거래 매물을 찾아 집주인과 다이렉트로 거래하고 싶은 마음보다는, 복덕방을 찾아 중개수수료를 지불하면서까지 부동산을 사고파는 이유는 워낙 큰 돈이 왔다갔다 하는 거래이므로 혹시 사기라도 당할까봐서 그런 위험을 회피하고 싶기 때문입니다. 내가 사기당할 수도 있다는 위험을 회피하고, 대신 그 위험회피에 대한 보상을 공인중개사에게 수수료로 지급하는 거지요. 공인중개사를 끼지 않고 직거래하다, 만약 사고라도 발생하면 바로 돈을 떼이는 겁니다. 몇가지만 예를 들어볼까요? 제가 한국의 공인중개사가 아니고 필리핀의 공인중개사이므로 필리핀의 경우를 예로 들어보겠습니다. 필리핀에서는 다음과 같은 사고가 많이 발생합니다. 판매자가 계약금만 받고 잠적해 버리거나, 하나의 매물을 이 사람 저 사람에게 동시에 이중 삼중으로 판매하거나, 집주인이 아닌데도 신분증을 위조하여 집주인 행세를 하며 판매하거나, 이미 소유자가 사망한 부동산을 친척이나 지인이 헐값에 매각해 버리거나 등등. 이런 것들을 잘못샀다가는 사기를 당하는 거지요. 그러나 공인중개사를 통해서 거래하면 사고가 발생해도 구매자는 피해를 입지 않습니다. 사고발생시 공인중개사가 피해자에게 그 돈을 물어줘야 하거든요. 그래서 그런 사고를 대비해서 중개인은 의무적으로 보증보험에 가입해야 하는 제도가 한국에 있는 것이구요. 필리핀의 공인중개사도 똑같습니다. 필리핀 공인중개사들도 의무적으로 보증보험(Surety Insurance)에 가입해야 합니다. 비싼 중개수수료를 지불하면서까지 복덕방을 통해서 거래하는 이유가 바로 이 때문입니다. 집보여주고 계약서 써주는 것이 힘든 일도 아닌데 중개인이 수수료명목으로 수백만원을 받는 이유가 또한 이 때문이기도 합니다. 집보여주는 일이야 허드렛일에 해당하구요. 판/구매자 양측의 거래를 보증해주고 안전거래 임무를 수행하는 것이 공인중개사의 사명이자 본업입니다. 이처럼 한국인들께서는 직거래로 돈을 아끼는 것보다는 공인중개사를 통해서 안전하게 거래하는 것을 더 선호합니다.

그렇다면 필리핀은 어떻게 거래할까요? 필리핀에서는, 거래는 직거래로 하되 거래계약서는 공인중개사를 불러서 진행하는 경우가 매우 많습니다. 또는 거래는 직거래로 하되 판/구매자 당사자들이 직접 변호사를 찾아가서 거래를 인증받는 방식이 매우 일반화되어 있습니다. 한국과 좀 다르죠? 이건 무슨 방식인지 자세하게 살펴보겠습니다.

일단 여러분들도 한번 생각해 보세요. 집을 팔고 싶어요. 또는 집을 사고 싶어요. 복비가 싸지도 않는데 뭐하러 복덕방(중개인)에 집을 내놓나요? 지금이 옛날도 아니고 이미 우리 일상생활에는 인터넷이라는 것이 있습니다. 집파는 일이 너무나 간편한 세상이 된 겁니다. 집찾는 일도 너무나 간편한 세상이 된 겁니다. 그냥 인터넷으로 집판다는 광고하고 구매자가 나타나면 계약서 쓰러 부동산계약 취급하는 변호사 찾아가면 되지요. 집을 사는 분들은 그냥 인터넷 뒤져서 매물을 찾았다면 계약서 쓰러 부동산계약 취급하는 변호사 찾아가면 되지요. 복덕방(중개인)에게 찾아갈 필요가 없어요. 괜히 그쪽에 문의했다가 자칫 중개수수료라며 수백만원을 달라고 할테니까요. 안그런가요? 이미 우리는 복덕방도 필요없고, 중개인도 필요없는 시대에 살고 있습니다. 쉽게 말해, 수백만원의 중개료를 없애버리고 몇십만원의 계약서 작성비용만 지불할 수 있다면, 비용도 줄이고 거래안전도 확보할 수 있다는 겁니다. 필리핀은 이미 그렇게 하고 있습니다.

한국에서도 이 문제를 한번 생각해 볼 필요가 있습니다. Naver 에 <부동산계약 변호사> 라고 한번 검색해 보세요. 수억원짜리 아파트 거래계약서를 단돈 몇십만원에 쓸 수 있을 겁니다. 부산에 있는 아파트의 거래계약서를 서울에 있는 변호사가 당일에 써줄 수도 있을 겁니다. 부동산거래는 직거래로 하고, 계약서 쓸때만 변호사를 부르는 겁니다. 중개비(복비)를 낼 필요가 없으니 수백만원에 육박하는 돈도 아끼구요. 이미 세상은 그렇게 변해가고 있는데 한국은 유독 공인중개사들의 입김이 쎈 나라입니다. 이미 세상은 변해가고 있는데, 유독 한국의 공인중개사들은 변호사들이 자기 영역에 침범하지 못하도록 부동산계약서는 오직 공인중개사만 독점으로 쓸 수 있도록 알력을 행사하고 있다고 봅니다.

한국도 수년내에 분명히 복덕방문화에서 직거래문화로 탈바꿈할 것이라고 저는 예상합니다. 소비패턴은 불필요한 비용을 줄이고 합리적인 방향으로 변하게 되어 있습니다. 중개인이랍시고 도중에서 뭐 한 일도 없는 것 같은데 수백만원의 중개비를 줄 필요가 있나요? 요새는 인터넷 시대이니 내손으로 직접 광고도 올리고 판/구매자 역할을 스스로 하는 것이 합리적인 방향이지요. 복덕방(브로커)에 집 내놓을 이유도 없고, 복덕방(브로커) 통해서 집살 이유도 없고, 그냥 판/구매자 당사자들끼리 직접 만나 집도 보고 흥정도 하고, 거래가 성사되었다면 계약서 쓸때에만 변호사 사무실을 찾아가면 되지요. 사실 변호사와 공인중개사 영역이 겹치다보니 나라마다 갈등이 있는 것도 사실입니다. 한국도 필리핀방식으로 변해갈 것이 뻔하므로 분명히 수년내에 이 문제가 첨예해지는 시기가 곧 올 것입니다.

◑질문 : 그레이스. 필리핀에서는 부동산 거래시 변호사를 찾아가야 한다던데..

필리핀에서는 부동산을 거래할 때 변호사를 찾아가야 한다는 말 들어보셨죠? 그 이유가 무엇인 지 아시나요? 우리는 위에서 중개인의 역할에 대해서 알아보았습니다. 중개인의 본업은 집보여주는 허드렛일이 아니라, 거래안전을 확보하는 것이 사명이자 본업이라고 알아보았습니다. 그런데 필리핀에서는 중개인들이 죄다 동네 아저씨 아줌마들입니다. 말하자면 집보여주는 허드렛일만 하는 민간인들입니다. 공인-중개사 말고 그냥-중개사요. 필리핀 국가정부로부터 부동산계약서를 써주는 권한을 위임받은 공인-중개사가 아니라는 거지요. 그럼 거래안전은 어떻게 확보해야 할까요? 그리고 중개인없이 직거래를 하면 거래안전은 어떻게 확보해야 할까요?

우선 첫번째 방법은 판/구매자가 공인중개사를 따로 불러서 [ 이 거래의 계약서를 써주세요 ] 라고 요청하면 됩니다. 공식적으로 이 거래를 인증하여 안전을 확보하는 겁니다. 필리핀에서는 [ 공인중개사 ] 를 [ PRC Broker ] 라고 부릅니다. 그런데 필리핀에서는 PRC Broker 만나기가 정말 힘듭니다. 필리핀 전국적으로 1만명 가량이 있는데 1억이 넘는 필리핀 인구수에 비하면 턱없이 부족합니다. 한국은 4천만 인구에 공인중개사 수가 40만 가량이라고 들었습니다. 한국은 전 국민의 1% 가량이 공인중개사 자격이 있을 정도라서 주위를 둘러보면 어디에서라도 공인중개사 사무실을 쉽게 찾을 수 있다고 들었습니다. 한국에 공인중개사법이 생기기 전에는 부동산거래를 동네 쌀집아저씨들이 담당했다고 들었습니다. 그런데 한국정부에서 [ 최소한 부동산 거래만큼은 정부로부터 공인받은 중개사가 중개해야 한다. 중고차량이나 중고냉장고 같은 거래는 공인중개사 제도가 필요없지만, 부동산 거래는 수억원의 돈이 왔다갔다 하므로 국민들을 사기로부터 보호하기 위하여 자격증을 취득한 공인중개사가 중개해야 한다 ] 라고 법을 제정하여 공인중개사를 해마다 수천명씩 배출하고 있다고 합니다. 이에 비해 필리핀에서는 [ PRC Broker ] 자격증 소지자를 찾기가 쉽지 않습니다. 그래서 필리핀에서는 대부분 변호사를 찾아갑니다.

중개인없이 직거래하면 필리핀에서는 변호사를 찾아가서 [ 이런 거래가 실제로 있었다 ] 라는 사실을 서류상으로 인증을 받습니다. 필리핀에서는 변호사를 통해 그 계약을 법률적으로 인증하는 것을 공증(Notary Public)이라고 부릅니다. 만약 사고가 발생하면 소송을 통하여 분쟁을 해결해야 하는데 공증서류는 법정에서 증거자료로 활용할 수 있습니다. 참고로 중개사고 발생시 변호사가 피해금액까지 보상해주지는 않습니다. 단지 [ 그 거래가 실제로 있었다 ] 라는 사실관계에 대한 책임만 집니다. 나중에 사고가 발생하여 돈을 떼이면 어차피 법정소송을 통하여 사태를 해결해야 합니다. 이때 공증서류는 법정에서 증거자료로만 쓰이며, 이처럼 공증은 소송전을 대비하기 위한 최소한의 안전장치입니다.

말하자면 이렇습니다. 한국은 공인중개사가 집도 직접 보여주고 거래안전을 확보해주는 임무까지도 수행합니다. 필리핀에서는 판/구매자들이 직접 만나 직거래하는 경우가 흔하고, 거래안전은 공인중개사나 변호사를 찾아가서 별도로 확보하는 방식입니다.

저에게 명의이전을 맡기시면 제가 변호사를 무료로 선임하여 일을 진행합니다. 저와 팀으로 이루어진 전속변호사가 있습니다. 그러니 변호사 걱정하지 마시고 저에게 일을 맡겨 주시기 바랍니다. 말이 길어졌는대 어쨌든 여러분들도 직거래로 콘도를 사고팔고 계약서는 공인중개사 불러서 작성하시고 그러면 제가 변호사를 선임하여 공증하고 그렇게 하여 돈은 돈대로 아끼고, 안전은 안전대로 확보하시라고 이렇게 제가 글을 쓰는 겁니다.

◑질문 : 그레이스 당신은 부동산 중개인(브로커)인데 왜 한국인들에게 직거래하라고 권장하나요? 그러면 당신의 일감이 사라지잖아요?

네 맞습니다. 저는 부동산 중개인이므로 콘도를 팔아서 중개수수료를 챙기는 것이 저의 수익입니다. 그래서 더욱 많은 매물을 확보해야 하고, 더욱 많은 구매예정자도 확보해야 합니다. 그런데 제가 일부러라도 나서서 저와 같은 중개인(복덕방)에게 매물을 의뢰하지 마시고 직거래 하시라고 안내해 드리는 이유는 다음과 같습니다.

어차피 세상은 직거래위주로 재편되고 있습니다. 한국도 분명히 그렇게 될 것이고 필리핀은 이미 오래 전부터 직거래문화였습니다. 일단 한국인들께서 스스로 광고도 하시고 집도 보여주고, 이처럼 직거래를 해보시고, 명의이전할 때에만 저를 부르시면 한국인 여러분들은 큰 돈을 아낄 수 있습니다. 이런 좋은 방법을 놔두고 중개인에게 판/구매를 의존할 필요가 없다는 겁니다. 저는 오래전부터 이미 [ 명의이전 전문 공인중개사 ] 로 17 여년을 활동해 오고 있습니다. 어쨌든 일단 직거래로 판매를 시도하다가 정 안되겠으면 그때에는 저에게 판매를 의뢰하셔도 늦지 않습니다. 중개수수료를 지불해서라도 그 집을 팔아야한다면 그렇게 하는 수 밖에 없습니다.

그런데 이런 경우도 있잖아요. 필리핀에 콘도를 소유하였지만, 몸이 한국에 있다면 그 콘도를 직거래로 판매하기 힘들잖아요? 이런 경우라면 중개인 도움을 받을 수 밖에 없습니다. 이 경우 꼭 저에게 판매를 의뢰해 주시면 감사드리겠습니다. 구매예정자들에게 집도 보여주어야 하고 청소도 해주어야 하고 여러가지 관리가 필요합니다. 저에게 그 콘도판매를 일임해 주시면 제가 다 알아서 해결하겠습니다. 기필코 그 콘도판매를 성공시키겠습니다. 비싼 콘도일 수록, 고급 콘도일 수록 더 손쉽게 팔립니다.

꼭 저에게 의뢰해 주세요. 기필코 팔아 드립니다. 제가 중개하는 콘도를 사는 사람들은 전세계 사람들입니다. 어제 제가 팔았던 콘도는 일본인이 사주었다면, 오늘 팔았던 콘도는 미국인이 사주었고, 내일 팔 콘도는 호주인이 사줍니다. 이처럼 구매자들이 다양합니다. 사실 한국인 집주인들께서 저에게 콘도판매를 의뢰하면 절반 이상은 중국인이 사줍니다. 혹시 한국인 집주인이신가요? 한국사람들에게 팔려고 노력하시나요? 그런 강박관념을 깨셔야 합니다. 중국인들의 구매력이 한국인이나 일본인 구매자들보다 월등히 높습니다. 심지어 중국인들은 대부분 쿨한 구매자들이라 판매스트레스가 거의 없습니다. 가격을 높게 받는 것도 중요하지만 쿨한 구매자를 만나는 것도 매우 중요합니다. 한국인에게 콘도를 팔려고 노력하는 것보다 필리핀 현지인이나 중국인에게 팔려고 더 노력을 기울이세요. 그래야 그 콘도를 성공적으로 처분할 수 있다고 예상하셔야 합니다.

◑ 질문 : 동네 브로커들에게 명의이전을 맡기면 보통 3만 ~ 4만 페소를 받는것 같던데 그레이스 당신의 요금은 7만 페소입니다. 좀 비싸다고 생각합니다.

필리핀에서 [ 부동산 명의이전업무 ] 는 오직 공인중개사와 변호사만 할 수 있는 독점적인 업무입니다. 실제 현장에서는 잘 지켜지지 않아 이런 업무를 아무나 할 수 있다고 잘못 알려져 있을 뿐입니다. 일단 제가 공식 자격자이고, 이런 업무를 10년 이상 해온 경력자라는 점을 들어 합리적으로 책정한 금액이 7만 페소입니다.

필리핀에서는 콘도 거래계약서를 쓰면 공증이라는 것을 꼭 진행해야 합니다. 콘도 거래계약서의 공증요금은 판/구매자 중 구매자가 지불합니다. 만약 구매자께서 저에게 명의이전을 의뢰하시면 서비스 요금 7만 페소에 공증요금 5천 페소가 추가요금으로 발생합니다. 이 돈 5천 페소는 공증사무실이 가져가는 것이구요. 그래서 의뢰인께서 총 지불할 금액은 75,000 페소입니다. 이를 동네브로커 요금과 한번 비교해 보겠습니다.

동네 브로커에게 명의이전 서비스를 의뢰하니 4만 페소의 요금을 불렀다고 칩시다. 그런데 그들은 희안하게도 공증요금으로 3만 ~ 5만 페소를 당신에게 청구할 것입니다. 결국 의뢰인이 총 지출하는 비용은 명의이전 서비스 요금 4만 페소에 공증요금 5만 페소이니 총 지불요금은 9만 페소가 됩니다. 결국 저보다 2만 페소를 더 비싸게 받는 셈입니다. 자격증도 없는 자들인데도 그렇습니다. 심지어 그들은 위 명의이전 절차중에서 [ ③ 명의이전 ] 만을 진행해줄 뿐입니다. ① 과 ② 와 같은 사전검수 과정이 없고, ④ Tax Declation 정보수정 과정도 없습니다.

그런데도 요금이 저보다 더 비싸진 이유는 다음과 같습니다. 필리핀에서 외국인들은 [ 부동산 매매계약서의 적정 공증요금 ] 을 잘 모릅니다. 필리핀에서 수십년 살았다는 분들도 잘 모릅니다. 그래서 브로커들은 손님들에게 공증요금으로 바가지를 씌워 잇속을 챙깁니다. 콘도 거래계약서를 들고 거래 당사자들이 직접 공증사무소에 가면 2만 페소 이하에 공증할 수 있습니다. 우리같은 전문 브로커들은 1만 페소 이하에 할 수 있습니다. 저는 아예 5천 페소만 받는 것이구요. 저와 팀으로 이루어진 전속 변호사가 있기 때문에 그렇습니다. 그런데 대개의 필리핀 브로커들은 의뢰인으로부터 공증요금 5만 페소를 받았다면 공증사무소에는 1만 페소만 지급해주고 나머지 4만 페소는 자기 주머니에 챙겨 넣습니다. 영수증은 다 조작합니다. 필리핀에서 비일비재하게 일어나는 일입니다.

콘도거래 계약서의 적정 공증요금을 알려드리면 다음과 같습니다. 필리핀에서 8M 페소(한화 2억원) 가량의 콘도를 거래할 때, 브로커측이 공증요금으로 2만 페소 이하를 불렀다면 적당한 수준이고, 3만 페소 정도를 불렀다면 그냥 모른체 속아넘어가 줄 수도 있습니다. 그런데 4만, 5만, 6만 페소 이상으로 더더욱 높게 부를 수록 바가지 정도가 심해지는 것입니다. 특히 어리숙한 외국인에게는 10만 페소 이상을 부르기도 합니다. 외국인 손님들을 호구로 보는 것이지요. 콘도가 수백만 페소에 거래되므로 이 정도의 공증요금은 당연하다고 둘러댈 것입니다. 안전하게 거래할려면 공증요금이 더 비싸져야 한다고 겁박하기도 합니다. 한국인들께서는 꼭 주의하시기 바랍니다.

● 질문 : 그레이스. 저는 콘도 판매자입니다. 판매자인데도 당신에게 명의이전을 의뢰할 수 있나요?

네. 판매자든 구매자든 모두 가능합니다. 콘도 판매자님께서 저에게 [ 명의이전 ]을 신청하시면 모든 판매절차를 완벽하게 클리어하므로 판매자님께서는 수십년 후에도 어떤 예기치 못한 돌발상황(공항에서 세금미납자 출입국 차단 등)이 발생하지 않을 것입니다. 콘도 구매자가 나타났지만 명의이전을 대행할 브로커가 없다면 저에게 이 서비스를 요청해 주세요.

◑ 질문 : 뱅크론 매물을 구매할 때 그레이스 당신에게 의뢰할 수 있나요?

가능합니다. 아주 저렴한 매물은 사실 알고보면 거의 뱅크론 매물입니다. 판매자는 이를 숨기고 시장에 내놓으며 중개인조차도 그런 사실을 손님에게 알려주지 않으니 주의하셔야 합니다. 콘도에 채권이 설정된 경우 금융기관을 제가 실제로 방문하여 확인하며 구매 리스크의 경중에 따라 어떻게 구매해야 안전한 지 손님들에게 안내해 드립니다. 뱅크론 매물은 잘못하다가는 돈을 날릴 수 있으니 주의하셔야 합니다. 뱅크론 매물의 명의이전은 보통 1개월 ~ 3개월 가량 더 걸리며 별도의 추가요금이 있습니다.

◑ 질문 : 현재 한국에 체류중이고 필리핀에 방문하기 힘듭니다. 그레이스 당신이 현지에서 제 거래를 대행해줄 수 있나요?

가능합니다. 필리핀 방문없이도 콘도의 구매/판매/상속/증여 모두 가능합니다. 제가 진행하는 거래의 절반 이상이 판매자나 구매자가 거래현장에 나오지 않습니다. 대개 해외에 계시거나 필리핀에 계신다해도 출석하지 않는 경우도 있습니다. 필리핀에서는 거래대행인(Broker)에게 위임(SPA)하여 거래를 진행시키는 경우가 많습니다. 한국인들께서는 이 점이 낯설 수도 있는데 필리핀에서는 거래대행인을 통하여 부동산을 사고파는 문화가 정착되어 있습니다.

◑ 질문 : 미성년자녀 명의로 필리핀의 콘도를 소유할 수 있습니까?

가능합니다. 필리핀에서는 미성년여부와 상관없이 필리핀의 부동산을 제약없이 구매할 수 있습니다. 성인이 구매하는 것과 달라지는 점도 없습니다. 그래서 필리핀 부자들 사이에는 미성년자녀 명의로 부동산을 구매하여 미리 상속세 또는 증여세를 회피하는 방법이 널리 일반화되어 있습니다. 필리핀 부자들은 외국(미국, 캐나다, 호주 등)에서 태어난 자녀명의로 마닐라 부동산을 취득하는 경우도 흔하고 그 자녀는 평생동안 필리핀에 방문할 필요도 없습니다. 어차피 그 부동산의 관리/판매/구매는 브로커가 대행하는 경우가 많습니다.

① 다문화 가정이 아닌 경우 : 외국인(한국인)은 필리핀의 여러가지 부동산 중에서 오직 [ 콘도 ] 만 구매가능합니다. 그러므로 미성년자녀 명의로 콘도를 구매할 수 있습니다.

② 다문화 가정인 경우 : 다문화가정의 미성년자녀 명의로 필리핀 모든 종류의 부동산을 구매할 수 있습니다. 콘도뿐만 아니라 주택, 땅, 상가, 빌딩, 농장, 공장 등 모두 구매가능합니다.

이상과 같이 안내해 드립니다. 필리핀의 한국인들 사이에서 수십 년째 떠돌고 있는 헛소문인 [ 필리핀에서 미성년자 부동산소유는 불가하다 ] 를 [ 가능하다 ] 로 바로잡아드리기 위해 저는 수년째 이를 계도해 가고 있는 중입니다. 다른 분께서 4 년 전에 유사한 질문을 해주신 분이 있었는데 제가 그 질문글의 답변을 달아놓은 것이 있습니다. 다음을 참조하세요. 바로가기 ☞ philgo.com/?1274467369

◑ 질문 : 필리핀의 콘도를 은행대출로 구매할 수 있나요?

제가 한국인들로부터 가장 많이 받는 질문 중의 하나가 바로 이것인데요. 제가 명확하게 대답해드릴테니 참고하시기 바랍니다. 저는 외국인들에게 [ 필리핀에서 외국인이 은행대출로 콘도를 사는 것은 불가능에 가까우니 이 방법은 아예 생각하지 마세요 ] 라고 안내합니다. 필리핀 대부분의 은행은 외국인들에게 개인 신용대출을 허락하지 않습니다. 직장과 급여를 서류로 증명할 수 있으면 대출이 가능할 수도 있는데 대출금액이 너무 소액이라 아무런 의미가 없습니다. 그렇다면 그 다음 방법이 있는데 아마도 한국인들이 생각하는 그 대출은 [ 사고자 하는 콘도에 담보대출을 발생시켜 말하자면 대출을 끼고 콘도를 구매하는 방법 ] 을 염두에 두시는 것 같습니다. 이 대출은 더 힘듭니다.

주위에 있는 한국인들 중에 담보대출을 끼고 콘도를 산 사람이 있던가요? 왜 보이지를 않는걸까요? 필리핀에서는 외국인이 대출받기도 힘들지만 그런 거래가 발생하지도 않기 때문입니다. 담보물의 가치와 상관없이 일단 필리핀 국내에서 직업과 급여를 서류로 증명해야 합니다. 성공한다해도 대출승인금액이 소액이라 아무런 의미가 없습니다.

일례로 BPI은행 콘도담보대출 요건을 살펴보겠습니다. [ 구매예정자는 필리핀의 합법적인 비자가 있어야 하고 필리핀 국내 직장 2년치 급여명세서와 2년치 BIR 소득세 신고서를 제출해야 하고 65세 이하여야 한다 ] 만약 당신이 필리핀 배우자가 있고, 서류로 증명가능한 월급여가 200,000 페소 이상이며, 구매할 담보물 콘도의 시세가 20M 페소 가량이라면, 최종 당신이 대출받을 수 있는 금액은 6M 페소 가량일 것이라고 예상합니다. 그리고 한국 본국에서의 재산관련 서류와 한국 세무서 서류까지 공증하여 추가 보충서류로 제출해야 합니다. 필리핀 배우자의 직업과 급여 등 신용관련 서류도 함께 제출해야 하며 부부공동명의로만 구매가능합니다.

제 손님들 중 위 조건을 통과한 외국인이 제가 16년간 일하며 딱 3 명 있었습니다. 일본인 2 명, 미국인 1 명, 한국인과 중국인은 없었습니다. 이 정도로 힘듭니다. 금융기관에 따라 대출조건이 좀 느슨할 수도 있지만 성공한다해도 대출승인금액이 소액이라 아무런 의미가 없습니다. 어떤 분께서 4 년 전에 유사한 질문을 해주신 분이 있었는데 제가 그 질문글의 답변을 달아놓은 것이 있습니다. 다음을 참조하세요. 바로가기 ☞ philgo.com/?1274453507

◑ 질문 : 저는 이미 마닐라에 콘도를 소유하고 있는 한국인입니다. 이 콘도의 은행 담보대출을 받아 다른 콘도를 구매코자 합니다. 이런 식의 재투자가 가능한가요?

이 질문도 제가 자주 받는 질문 중의 하나인데요. 제가 명확하게 대답해드릴테니 참고하시기 바랍니다. 이 대출은 위에서 언급한 [ 대출을 끼고 콘도를 구매하는 방법 ] 과는 다른 경우입니다. 이 대출은 [ 이미 집주인이 된 상태에서 담보물의 실주인이 대출을 실행하는 경우 ] 이므로 외국인이라도 어렵지않게 담보대출을 받을 수 있습니다. 대출받은 금액을 콘도매입용으로 사용하든 생활비로 사용하든 그것은 대출자의 선택입니다. 단 대출자의 필리핀 국내에서의 직업과 급여가 좋아야 대출승인금액이 높아집니다. 어떤 분께서 4 년 전에 유사한 질문을 해주신 분이 있었는데 제가 그 질문글의 답변을 달아놓은 것이 있습니다. 다음을 참조하세요. 바로가기 ☞ www.philgo.com/?1274448439

● 질문 : 은행에 압류된 매물, 또는 경매에 나온 콘도들은 정말 가격이 싼가요?

A: 제가 한국인들로부터 가끔씩 받는 질문 중의 하나가 바로 이것인데요. 제가 명확하게 대답해드릴테니 참고하시기 바랍니다. 위 질문에서 언급한 경매물이 필리핀에도 있기는 있습니다. 각 금융기관마다 압류물에 대한 매각정보를 잡지형태로도 출판하고 웹사이트에도 공지합니다. 은행지점을 방문하거나 웹사이트 상에서 손쉽게 매물정보를 얻을 수 있으며, 담당자에게 연락하면 친절하게 안내받을 수 있을 것입니다. 압류매물의 장점은 판매자가 금융기관이라 명의이전에 실패할 확률은 없습니다. 금융기관이 이를 보증하기 때문입니다. 손쉽게 금융기관 대출로 연계하여 구매할 수 있다는 장점도 있습니다. 경매물 구매자에게는 대출이 매우 쉽게 나옵니다.

그런데 주위에 살펴보면 이런 매물들을 구매해서 필리핀에서 집장만에 성공했다는 한국인들이 있던가요? 왜 보이지를 않는걸까요? 이러한 압류매물들은 시세보다 훨씬 저렴할 것이라고 생각하실 테지만 꼭 그렇지는 않으니 주의가 필요합니다. 되려 시장에 형성된 시세보다 비싼 경우도 부지기수입니다.

◑ 질문 : 그레이스. 필고에는 당신 뒤를 졸졸 쫒아다니며 지속적으로 당신을 비방하는 사람들이 몇몇 보이더군요. 다들 부동산 업자들같던데 왜 그들은 당신을 비방하나요?

저는 경쟁업체의 허위 비방을 수년동안 받아왔었습니다. 제가 필리핀 사람인데도 한인 커뮤니티에서 활동하니 제가 그들의 밥그릇을 훔치고 있다고 생각할 수도 있습니다. 저는 일본인 커뮤니티에서도 활동하고, 중국인 커뮤니티에서도 활동하고 미국인 커뮤니티에서도 활동하지만 그곳의 경쟁업체들은 저와 사이가 돈독함에 비해 유독 한국인 커뮤니티에는 제가 비방을 받습니다. 심지어 그런 비방들이 다 허위입니다. 한인 부동산 업자들은 저를 모함하고 비방하려고 필고 게시판에 수년에 걸쳐 안좋은 글을 의도적으로 흘리고 있습니다. 그러나 그런 허위비방에 일일이 대응하는 것은 무의미하다고 생각하여 대응하지 않고 있습니다. 어차피 저는 이 일을 40년 동안 할 사람이라 어떤 칭찬에도 어떤 비방에도 일희일비하지 않고 일하고 있습니다. 옳고 그름을 한국인들께서 스스로 판단해주세요. 다음을 읽어보세요. ☞ philgo.com/?1275388824

저에 대한 비방글을 숨기지 않고 제가 나서서 안내해 드리는 이유는 다음과 같습니다. 앞으로도 경쟁업체들은 저에 대한 안좋은 소문을 지속적으로 만들어 내겠죠. 수년동안 그래왔던 것처럼요. 그런 허위비방에 현혹되어 저를 떠나는 한국인들이 늘어날 지언정 저는 숨기고 싶지 않습니다. 이것을 숨긴다고 해서 옳은 것이 그른 것이 되지도 않고 그른 것이 옳은 것이 되지도 않습니다. 옳고 그름을 한국인들께서 스스로 판단해 주세요.

◑ [부동산 명의이전 ]이 필요한 예

① 집주인 직거래에 의한 판매 또는 구매
② 가족/친척/지인 간의 콘도 거래
③ 상속 및 증여 : 최저세금이 나오도록 최선을 다해드립니다.
④ 저를 명의이전 브로커로 고용하여 구매 : 구매하고 싶은 콘도가 있는데 판매자측 브로커가 이미 있고 그를 신뢰하지 못한다면 [ 명의이전 ] 만이라도 저를 불러 진행하세요. 명의이전 브로커만 따로 구매자가 고용할 수 있습니다. 특히 고가의 콘도일수록 더욱 그렇습니다. 제가 당신의 편이 되어 구매를 진행해 드립니다.
⑤ 콘도분양권의 명의이전 : 콘도가 아직 완공되지 않았거나, 입주(Turn Over)를 아직 하지 않았거나, 타이틀(등기)을 아직 발급받지 못한 상태에서, 콘도를 사거나 팔거나 등의 거래를 하는 경우입니다. 한국에서의 아파트분양권 전매와 유사한 거래입니다. 1일 이내 완료할 수 있으며 이 요금은 20,000 페소입니다.

■■■ 명의이전 요청 방법 ■■■

⊙ 명의이전 수임료 : 콘도 1건당 일괄요금 70,000 페소
⊙ 의뢰방법 : 카톡 mBudongsan
⊙ 수임지역 : 메트로마닐라 시내 ( Clark, Cebu 는 취급하지 않습니다.)
⊙ 명의이전 소요시일 : 평균 60일 (뱅크론매물일 경우 30 ~ 90일 추가)
⊙ 필리핀 방문없이 콘도의 구매/판매/상속/증여 모두 가능합니다.

■■■ 입금 안내 ■■■

필리핀페소(PHP), G-CASH 중 원하시는 통화로 지불가능합니다.

⊙ PHP 입금: BDO은행 OO632O-15-OO91
⊙ G-CASH 입금 : 0917-OOOO-OOOO (별도 문의)


긴 글 읽어주셔서 감사드립니다.

메리 그레이스 ( Mary Grace )
필리핀 공인중개사 (PRC Real Estate Broker)
필리핀 감정평가사 (PRC Real Estate Appraiser)
필리핀 콘도분양사 (HLURB Sales Broker)

- 메리 그레이스 드림 -

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◆ 공인중개사 : Mary Grace (본명)
◆ 사무실: 2408호 Cityland North Tower, EDSA, QC.
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◆ 필리핀국세청인정 계산서발급(OR) 가능합니다.
◆ 필리핀국가공인 현 공인중개사 (PRC No. 0012384) 감정평가사 (PRC No. 0006616) 콘도분양사 (HLURB No. 002126)