콘도 매도관련 질문(25)

말도 안되는 소리 입니다. 절대 이런 거래 하시면 안됩니다.소유권 변경이 하루에 되는것도 아니고 적어도 3개월 이상인데 그안에 먹튀 하면 끝이지요. 만약에 소유권을 넘겼는데 은행에서 대출 안해주면 어떻게 하실 생각인지요. 필리핀은 집을보고 대출해주는 시스템이 아니고 그사람이 갚을 능력... 직업보고 대출해 줍니다. 위험한 거래는 하지 마세요. 소유권 이라는 것은 넘기면 끝 입니다.

@ spiderman 님에게...
조언 감사합니다.

매수자에게 어느 은행에서 대출을 받을려고 하는지 알아보시고 먼저 해당 은행에 절차에 대해 물어보시는게 나을 듯 합니다. 그리고 그리고 해당지점에 문의하신 후 대출 승인이 떨어질거라고 하면 모든 진행사항을 은행과 같이 진행하실 수 있을겁니다. 대출이 있으면 타이틀을 은행이 보유하게 되니깐 은행에서 OK하시면 별 문제 없으실 거 같은데 매수자와 단독으로 진행 하는건 비추 드립니다. 필고에도 부동산 브로커 분들 많으신데 이런 절차에 대해서는 공유해 주셔도 영업에는 큰 무리가 없을거 같네요. 이런 시스템 적인 절차좀 공유해주시면 좋겠네요

@ 빨강약 님에게...
답변 감사드립니다.

가능하지 않은 요구를 하고 있고, 그걸 질문하고 계신것같습니다.

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웃으면서 삽시다.

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보니파시오 씨에스글로벌 부동산입니다.

대출을 받을경우, 바이어로의 명의 이전을 먼저 하고, 이후 은행에서 대출금을 지급받는것은 필리핀에서 대출로 콘도를 매매하는 일반적인 절차입니다.

이 경우 은행에서 먼저 대출자의 신용을 평가하고 물건을 감정 후에 대출 가능한 금액에 대하여 게런티 레터를 발행하게 됩니다.

이후 게런티된 금액을 제외한 차액은 현금 정산하고 명의이전은 하되, 예를들면 저희(셀러쪽 브로커)가 모든 서류를 핸들하여 명의이전을 전담하게 되며, 이전된 타이틀을 저희가 수령하여 저희가 직접 은행에 제출하고 셀러명의의 메니저수표 또는 셀러 계좌로 대출금을 지급받도록 하고 있습니다.(대출금 수령 전까지는 원본 타이틀과 디드오브세일은 은행에만 제공할뿐 바이어에게 제공하지 않는것이 원칙입니다)

물론 당연히 바이어쪽 브로커에게 서류정리를 맡기는 경우도 없습니다.

현 상황에서 바이어에게 타이틀을 넘기고 디드오브 세일을 써준다면, 바이어가 다른 마음을 먹을 가능성이 있고, 그렇게 거래하는 경우는 어떠한 경우에도 있을수 없으며 다른분들 말씀대로 위험천만한 거래가 됩니다.

타이틀을 넘겨달라는건 당연히 말이 안되는 요구입니다.

씨에스글로벌 부동산

21B,Fort palm spring,30th st. cor. 1st ave., Bonifacio global city

0917-888-7775

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@ 씨에스글로벌부동산 님에게...
고귀한 의견 주셔서 감사합니다.

한가지 다시 여쭙고 싶은데요
대출을 받기위해서 우리쪽 브로커가 먼저 buyer 명의로 타이틀을 바꾼다음에 이 사실을 알게된 buyer가 매수를 진행하지 않고 일방적으로 취소하게되면

seller에게 명의만 넘어가게되는것 아닌가 걱정스럽습니다.

타이틀을 원상회복 하기도 어려울 것 같은데요.
물론 타이틀 원본은 우리쪽에서 갖고 있겠지만요.

대출을 위해서는 소유권을 buyer명의로 바꾸고나서 진행하는 것이 필리핀에서 일반적인 방식이라 하지만 혹시 이런 경우를 대비해서 어떻게 대처하고 계신지 궁금합니다.

위의 고견을 주셔서 감사하온데 바쁘시더라도 한번 더 의견을 주시면 감사하겠습니다.

@ ac922d 님에게...
보통 매매가의 30%와 관련세금은 타이틀 이전에 들어가기 전 현금결제를 하도록 계약을 합니다.

그리고, contract to sell 을 작성하여 관련내용을 모두 명시합니다.

대출은 가급적 매매가의 70% 까지만 진행합니다.

이렇게 해도 바이어가 일방적으로 대출을 취소한다면, 이미 납부된 30프로를 몰수하고, 소송을 통하여 원상 복구할수밖에 없을것 같습니다. 혹은, 바이어가 동의한다면, 반대로 미리 디드오브 세일을 받아놓는 방법도 있을수 있겠습니다.(그러나 이걸 사용할 정도까지 가면 이미 서로 소송중이겠지요)

그러나 바이어가 이미 낸 30프로를 버려가며 타이틀도 셀러가 가지고 있고 모든 증거자료가 있는데 다른생각을 하기는 어려울것 같습니다.

은행에서는 이미 대출자에 관한 모든 서류를 받고 게런티를 한것이므로, 바이어의 일방적인 취소가 아니고서는 우려할만한 일이 일어나긴 어려울것 같고요.

또한, 담보만 있다고 대출이 되는것이 아니라, 필리핀 은행들이 한국보다 까다롭게 대출을 심사하므로, 은행에서 대출이 승인될 정도의 사람이면 큰 문제를 일으키지는 않을 것이라고 예상 합니다.

하지만, 저희가 그동안 수십건의 대출을 통한 콘도 매매를 진행하면서 아무런 문제가 없었고, 필리핀에서 일반적인 매매방법이 이렇다고 해도, 얘기치못한 다른 문제가 또 발생할수도 있는것이 필리핀이므로, 어느정도의 리스크는 감수하고 진행할수밖에 없는것도 현실 입니다. (예를들어 바이어가 프로세스중 갑자기 사망 한다거나)
시스템이 받쳐주지 못하니, 어쩔 수 없이 다들 그렇게 하고 있습니다.

한가지 더, 은행에 따라서 타이틀 이전 후 모든 서류가 접수되고도 대출이 실행되는데까지 일주일만에 나오는 곳도 있고 몇달씩 걸리는 곳들이 있을 수도 있으므로, 가급적 메이저 은행에서 해야 합니다.

씨에스글로벌 부동산

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@ 씨에스글로벌부동산 님에게...
저도 필리핀에 오래있기는 했지만 이런 일은 처음해보는거라서 많이 망서려지는데 정말 많은 도움이 되었습니다. 감사합니다.

@ 씨에스글로벌부동산 님에게...
k교민 도움 감사드립니다.

굳이 하실려면 부동산브로커말고 변호사사무실가서 물어보시고 하시면됩니다.
그리고 은행대출로해도, 소유권이전하고 그사람이름으로 대출받는게아니라,
같이 서류들고 은행방문해서 대출에대한 얘기를 같이가서 하는것이고,
상황얘기도 거기에 해서, 저는 그렇게 진행햇습니다.
콘도가아니라 땅이지만,
변호사사무실 + 대출할은행 같이방문,
변호사사무실에 공증서류쓰고 서류다해서 진행하시고, 대출받을은행을 본인이름으로 대출받고 넘기면됩니다.
본인이름으로 대출받으면 그대출받은돈은 본인에게 들어올것이고, 변호사사무실에서 그돈을 그사람이 갚는걸로 공증을 서줍니다.
그이후로 은행대출을 그사람이름으로 변경을 합니다. 여기서 변호사사무실에 공증하는이유는 서로 믿을수있는 조건이있어야 진행이 가능하니,

그리고, 그럴경우 소유권이 그사람에게 가는것이아니라 은행에 서류가 잡혀잇기때문에, 그돈갚기전에는 구매자 이름으로 콘도가 변경되지않습니다.
이것이 가장 안전한 방법같네요.^^

1. 콘도판매금 - 구매자현금매수금 = 대출
2. 대출금액 명확해지면 구매자와 은행방문 , 대출목적 - 부족한금액 판매자이름으로 대출 (대출진행전에 변호사 사무실공증,서류작성)
3. 판매자이름으로 대출나왓을때 다시 변호사사무실방문 + 은행방문, 구매자이름으로 대출이전
4. 구매자이름으로 대출이 이전됏을때 완료.

여기는 확실한거래가참 어려운나라입니다. 대출도 한국처럼 쉽지않구요.
다만 물건(콘도,땅등등 문서) 가있고, 100%가아닌 30%아래 어느정도 대출받는건 쉽습니다.
그거 대출 이전도 서류만 완벽하면 그리 어려운건 아니구요. 어쨋든 은행에 땅이나 집이나 콘도가 잡히기때문에,
그리고 이런 거래는 항상 위험성이있을수있으니, 돈이조금 들더라도, 변호사사무실끼고 진행하시길 바랍니다.
부동산브로커나 이런분들은 문제생겨도 책임져주지 않습니다.

@ 필스터디 님에게...
변호사 분들은 문제생기면 책임져 주나요? 제 경험상 필리핀에서 변호사들은 사건을 맡기면 문제생길때마다 해결이 되든 안되든 돈만 계속달라고 하던데요.

위의문제 같은경우 브로커든 변호사든 그사람들 실수한게 하니면 어차피 책임묻기 어려울거 같은데요?

@ 대한상도 님에게...

잘모르겠네요. 저는 와이프 가족쪽에 가족이 시청안에 있는 변호사라, 다른문제 잡음 없이 다 해결되었습니다.
그리고 한번 씨게 땅사려다가 땅문서도 없는 땅을 땅문서 있는걸로 속이고 구매한적이있는데, 그때도 변호사통해서 계약하고 돈지급하고해서, 시청안에있는 법원까지 가서 결국엔 정신피해금(얼마안되지만) 계약금이랑 둘다 다 받아냈습니다.
어느나라건 한국이건 여기건 변호사하면 다그렇지요. 근데 그중에 또 괜찮은 변호사도 있습니다.
변호사를 하냐안하냐에따라 나중에 문제발생시 책임소지가 당연히 있겠지요

@ 필스터디 님에게...
그러니까 결론은 사고시 변호사가 대신 배상한게 아니라 사고금액을 판매자에게서 받아내 줬다는 뜻이군요.

애초에 속이고 판매하는것을 변호사도 구별해내지 못했었단 이야기이고

결국은 변호사가 배상한게 아니라 사후처리를 해줬냐 안해줬냐의 문제가 되네요.

상대가 속일의도로 접근하여 속은경우 그게 변호사든 브로커든 주의의무를 다 했는데도 속은거라면 그들에게 배상책임을 묻기는 어려울것이라는 말씀을 드리는 것입니다.

결국 사후처리(소송을 직접 해주던가 소송에 드는 비용을 내주던가)까지인거죠.

@ 대한상도 님에게...

네 그렇지요 .
어느나라건 배상을 변호사가 해주는게아니라, 문제발생시 사후 처리를 해주냐 안해주냐 그차이겠지요.
법적으로는 거기가 확실한곳이니

@ 필스터디 님에게...
번거로우시겠지만 다시 한번더 여쭙고저 합니다. 지난번 매도하실때 매도자 명의로 대출을 받은 후 다시 그 대출을 매수자명의로 은행에서 변경하셨던 것인지요.

한국에서는 매도시 근저당 금액을 바로 매수자 명의로 바꾸면 되는데 여기는 참 어렵군요.
바쁘신 가운데도 의견 주셔서 정말 감사하고 많은 도움이 됐습니다.

@ ac922d 님에게...

네 매도자명의로 대출을받고, 그대출금을 변호사공증해서 판매인이 내도록하는 방식이구요.
이방식은 대출인이 아직 매도인으로 되어있어서 불안할겁니다. 다갚을때까지.. 그래서 두번째방법이, 사금융을 이용하는겁니다.
은행만 대출해주는게아니라, 보시면 100만 200만까지 나오는 우리나라로따지면 사금융같은곳도 있습니다. 은행에서는 명의변경이 되긴하지만 많이 힘듭니다.
다만, 저런 사금융에서는 조금 쉽게가능합니다. 돈빌려주는쪽에서의 입장은, 일단 제일중요한게, 판매하는 변호사공증서류고, 매도인 매수인 변호사 사금융 이렇게 서류준비만 잘하면 문제없이 잘되더군요 ^^;

@ 필스터디 님에게...
의견 정말 감사합니다.

@ 필스터디 님에게...

은행에서는 대출받은 물건에 대해 대출자 명의를 바꿔주지 않습니다.

대출자를 바꾸려면 완납 후 타이틀 명의를 바꿔서 다시 대출 받는 방법밖에 없습니다.

그러므로 셀러 이름 대출 후 바이어이름으로 변경은 불가하고요.

말씀하신대로 명의이전을 하지 않고 대출을 매도자 이름으로 받은 후, 매수자가 전액상환후 타이틀 이전을 해주는 방법은 가능하겠지만, 이건 반대로 구매자가 불안한 거래이기 때문에 판매자분은 콘도를 팔아야 하는데, 그 조건으로 구입할 사람이 과연 있을지는 모르겠습니다. 여튼 가능한 방법이긴 합니다.

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@ 씨에스글로벌부동산 님에게...
의견 정말 감사합니다.

@ 필스터디 님에게...
교민들 도움이 이렇게 클줄 몰랐네요. 감사드립니다.

극단적으로 봐도. 매도자가 담보로 해서 돈줄 마음이 있다면 사채를 쓴다음 먼저 매도자에게 돈을 주고 타이틀을 받은이후 은행대출 받아서 사채업자 한테 줘도 될 부분 아닌가요? 왜 모르는 사람한테 피해를 주려하죠? 리스크도 결국 매도자 몫으로 하고 매수자는 이득만 보겠다는건거요? 절대로 이계약은 하지마시길 바랍니다

@ zrain 님에게...
의견 정말 감사합니다.

당사자가 아니라 정확한 절차는 모르지만 이렇게 사시는 분 봤습니다. 계약금 내고 명의 이전 먼저 하고 그걸로 대출 받아 판매자에게 잔금 주는.. 굉장히 위험한 방법같지만.. 구매자 판매자 둘 다 은행가서 서류 작성하고 은행에서 대출금 지급 개런티해주고 안전장치가 있는거 같더군요. 판매자는 명의 변경하고 타이틀을 구매자에게 주는게 아니라 은행에 건네주고 돈 받으면 끝이니 큰 문제는 없을 거 같습니다.. 그러나 세상일은 모르는 거니 은행이랑도 잘 알아보고 거래하는게 좋겠네요. 어찌됐든 씨에스님 설명이 정확하신 듯 합니다.

@ 시라니 님에게...
조언 감사드립니다.